Lager Boligretten
Afgørelser > Domstol
RETTEN I ODENSE FRIFANDT HUSLEJENÆVNET I EN SAG OM PÅLAGT GEBYR
Rettens begrundelse og resultat
Det er uomtvistet, at lejerne fik fuldt medhold i nævnets afgørelse af 19. april 2018, og at der i boligreguleringslovens § 39, stk. 2, er hjemmel til i et sådant tilfælde at pålægge udlejeren at betale et gebyr. Der er ligeledes enighed om gebyrets størrelse. Som retten forstår sagen, gør sagsøgeren gældende, at Huslejenævnets afgørelse i hovedsagen af samme dato er ugyldig som følge af formelle mangler i form af sagsbehandlingsperiodens længde, manglende hjemmel og manglende begrundelse. Sagsøgeren har under sagen præciseret, at hans indsigelser om manglende opfyldelse af officialmaksimen samt manglende begrundelse bygger på, at han ikke mener, at Huslejenævnet har været bekendt med Østre Landsrets dom af 10. april 2000, hvor det tillades Møllebo ApS at opkræve PBS-gebyr i henhold til lejeaftalen.
Ad hjemmel.
Der er mellem parterne enighed om, at spørgsmålet om lejens fastsættelse er reguleret i boligreguleringslovens kapitel 2. Det fremgår af § 15, stk. 1, at Huslejenævnet har kompetence til at afgøre, om udlejeren har krævet højere leje eller betinget sig andre vilkår end tilladt efter bestemmelsen i dette kapitel. Retten finder derfor, at Huslejenævnet har haft hjemmel til at behandle sagen.
Ad sagsbehandlingens tidsmæssige udstrækning.
Selv om det i boligreguleringslovens § 42 er fastslået, at Huslejenævnet skal træffe afgørelse senest 4 uger efter det tidspunkt, hvor sagen er færdigbehandlet, er denne bestemmelse ikke sanktioneret. Idet parterne ikke, inden Huslejenævnet traf afgørelse, har indbragt sagen for boligretten, medfører den forlængede sagsbehandlingstid ikke afgørelsens ugyldighed.
Ad officialmaksimen.
Det fremgår af Huslejenævnets afgørelse, at man har været bekendt med de faktiske oplysninger i sagen, nemlig at udlejer i henhold til aftale i lejekontrakten har opkrævet et PBS-gebyr udover lejen. Der ses således ikke at være mangler i de faktiske oplysninger, hvilket sagsøger da heller ikke har godtgjort.
Som boligretten forstår det, gør sagsøgeren særligt gældende, at Huslejenævnets medlemmer - eller i hvert fald de to sagkyndige medlemmer - ikke har været bekendt med Østre Landsrets afgørelse af 10. april 2000. Idet sagsøgeren har oplyst, at denne var medsendt som bilag, og da Huslejenævnets formand under sagen har oplyst, at medlemmerne var bekendt med afgørelsen, og at denne blev drøftet, kan boligretten ikke lægge til grund, at medlemmerne ikke var bekendt med denne afgørelse. Det forhold, at afgørelsen ikke er nævnt i begrundelsen, kan ikke føre til afgørelsens ugyldighed, idet retten må lægge til grund, at Huslejenævnet har den opfattelse, at Højesterets dom trykt i U2016.3356H har omgjort Østre Landsrets dommen. Der er ikke praksis for, når en højere instans har afgjort en juridisk tvist, at nævne tidligere afgørelser fra lavere retter, der er nået frem til et andet resultat. Boligretten er ligeledes enig i, at Huslejenævnet som forvaltningsmyndighed har pligt til at oplyse, hvad de har lagt vægt på, og ikke tillige anføre hvad de ikke har lagt vægt på. Retten finder således heller ikke, at dette kan medføre til afgørelsens ugyldighed.
Sammenfattende finder boligretten ikke, at sagsøgeren har sandsynliggjort, at afgørelsen lider af væsentlige formelle mangler, der kan medføre ugyldighed, hvorfor Huslejenævnet frifindes for sagsøgerens principale påstand.
Ad påstand 2/den subsidiært påstand.
Afgørelsen ses ikke at indeholde en bestemmelse om forrentning. Da en indbringelse for boligretten vedrørende en afgørelse om tillægsafgift ikke har opsættende virkning, og da der ikke er grund til at tillægge indbringelsen opsættende virkning, frifindes sagsøgte for sagsøgerens subsidiære påstand.
Ad den mere subsidiære påstand.
Som anført ovenfor finder retten, at Huslejenævnet for Middelfart Kommune har haft hjemmel i boligreguleringslovens § 15, stk. 1, til at behandle sagen. Huslejenævnet for Middelfart Kommune frifindes derfor for sagsøgerens mere subsidiære påstand.
Som følge af sagens resultat skal sagsøgeren betale sagens omkostninger.
Omkostningerne fastsættes på baggrund af sagens værdi og landsretspræsidenternes vejledende takster.
THI KENDES FOR RET:
Huslejenævnet for Middelfart Kommune frifindes.
Administrationsselskabet Møllebo ApS skal inden 14 dage i sagsomkostninger til Huslejenævnet for Middelfart Kommune betale 12.500 kr.
Kilde: Retten i Odense BS 16456/2018-ODE dom afsagt 06.12.2018
10.12.2018
BOLIGRETTEN NEDSATTE DEN ÅRLIGE LEJE MED 18.000,00 KR. TIL ÅRLIGT 54.000,00 KR.
Rettens begrundelse og afgørelse
Det i sagen omhandlede lejemål et fritliggende hus, hvor huslejen er reguleret
efter boligreguleringslovens § 29c, jf. lejelovens kapitel VIII.
Boligarealet er på 64 m², og der er en kælder på 64 m², der ikke er godkendt til beboelse. Der er endvidere en carport og et udhus, ligesom der er en have. Huset er beliggende lidt uden for Middelfart ud til Hovedvejen, der er en trafikeret landevej, der fører ind til Middelfart.
Der er efter det oplyste ikke sammenlignelige lejemål, hvor lejen er reguleret efter boligreguleringslovens § 7, og parterne har ikke på påberåbt sammenlignelige lejemål med omkostningsbestemt leje.
Huslejenævnet har derfor i medfør af boligreguleringslovens § 29c, stk. 1, 4.
pkt., fastsat lejen, som ville kunne opkræves, såfremt lejen skulle beregnes efter boligreguleringslovens § 7. Ejendommens årlige leje er beregnet til 473,76 kr. pr. kvadratmeter, hvortil kommer forbedringstillæg på 265,25 m² således, at den samlede årlige husleje udgør 700 kr. pr. kvadratmeter.
Boligretten finder, at lejen væsentligt overstiger det lejedes værdi, og at lejen
skal fastsættes med udgangspunkt i den beregnede leje, men at der skal tages hensyn til, at det lejede tillige omfatter kælder på 64 m² med badeværelse, carport og udhus samt grund med have.
Den årlige leje skal derfor fastsættes til 54.000 kr., svarende til 4.500 kr. pr. måned
Kilde: Retten i Odense afgørelse af 15.10.2018 i BS-6368/2017-ODE [Læs dommen)
01.11.2018
UDFLYTNINGSRAPPORTEN OPFYLDTE IKKE SPECIFIKATIONSKRAVET FASTSLOG RETTEN
Rettens begrundelse og afgørelse
3 lejere lejede med virkning fra den 1. februar 2016 lejligheden Vestergade 109, 1. sal af Ejendomsselskabet Garcia A/S, og lejemålet blev fraflyttet med virkning fra den 15. marts 2017.
Parterne er enige om, at der kun foreligger misligholdelse for så vidt angår gulvtæpppe og gulv på 2. sal og at prisen herfor er 2.000 kr. Parterne er endvidere enige om, at lejerne skal betale for ½ måneds husleje samt for aflæsning af varme- og vandmålere i alt 4.500 kr.
Sagen drejer sig derfor kun om istandsættelsesomkostningerne, der er anført på udflytningsrapporten til 13.000 kr
Lejerne har indbetalt 19.500 kr. i depositum, og det fremgår af lejekontrakten "Istandsættelse ved lejeres fraflytning sker ved, de af udlejer, anviste autoriserede håndværkere.
Vægge og loft i alle rum skal males. Vinduer, døre, panel, gerichter og radiatorer males.
Ved "normalistandsættelse" bruges 2/3 af depositum."
Retten skal indledningvis bemærke, at der ikke i lejekontrakten kan indgås en bindende aftale om istandsættelseomkostningerne ved fraflytning, jf. lejelovens § 98 a, jf. § 98, stk. 1, 3. pkt.
Det fremgår ikke af udflytningsrapport af 5. marts 2017, hvilket istandsættelsesarbejde herunder for delt på rum og arbejdets art, der skal udføres for lejernes regning, men der er alene anført et samlet beløb på 13.000 kr. for istandsættelse svarende til 2/3 af depositumet.
Udflytningsrapporten opfylder derfor ikke specifikationkravet til en fraflytningsrapport efter lejelovens § 98.
Herefter, og idet retten efter de angivne forklaringer ikke finder, at istandsættelsesudgifterne blev aftalt ved fraflyningssynet, tager retten Emil Kjær Knudsens påstand til følge.
Sagsomkostningerne er fastsat således, at 500,00 kr. dækker retsafgiften.
Thi kendes for ret:
Sagsøgte, Ejendomsselskabet Garcia af 1972 A/S, skal inden 14 dage til sagsøgeren, betale 13.000,00 kr. med procesrente fra den 28. juli 2017, samt sagens omkostninger med 500,00 kr.
Kilde: Retten i Svendborg dom af 26. april 2018 i sag nr. BS R2-593/2017
04.05.2018